상속세 • 증여세법 - 자녀에게 꼬마빌딩 증여, 국세청의 감정평가사업 내용과 주의할 점은?

맑은오늘~ 2021. 10. 9. 16:34

프롤로그

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 매매사례가액 등 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 하지만 예외적으로 시가가 없는 자산의 경우에 한하여 공시가격 등 보충적 평가방법을 적용하고 있습니다. 그런데 이 공시가격이 책정된 목적이 재산의 보유세 등에 대한 세금을 부과하기 위한 것으로 실제 현장에서 매매되는 거래가격에 비하여 터무니없게 낮게 설정된 경우가 비일비재했기 때문에 그동안 납세자는 실무적으로 시가가 확인될 수 있는 재산임에도 불구하고 기준시가 등을 적용하고 상속세와 증여세를 신고하여 왔습니다.

이에 국세청은 이러한 불공정한 평가 관행을 제고하고, 과세 형평성을 강화하기 위한 목적으로 2019년 이후부터 비주거용 부동산, 즉, 일명 꼬마빌딩 등 또는 나대지 등에 대하여 감정평가사업을 시행하고 있습니다. 오늘 포스팅에서는 이 감정평가사업에 대한 내용을 검토해 보고자 합니다.

적용

1. 과세근거

상속 및 증여 재산을 시가로 평가할 때는 일반적으로 상속개시일 전후 6개월(증여의 경우에는 증여일 전 6개월, 후 3개월) 내 매매사례가액이나 감정가액 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 봅니다. 또한, 이외는 별도로 2019년 2월 12일 이후에는 법정결정기한까지 확인되는 매매, 감정, 수용가액 등에 대해서는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 가액을 시가로 인정합니다.

2. 평가대상 재산(비주거용 부동산과 나대지)

국세청은

① 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조에 따른 비주거용 부동산

② 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)

을 대상으로 하며, 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와의 차이가 크고, 고가인 부동산을 중심으로 배정된 예산의 범위 내에서 감정평가를 실시합니다. 이때 비주거용 부동산 중 국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 상업용 건물은 제외합니다. 구체적인 사항은 아래와 같습니다.

구분	기준시가 계산방법 및 고시	감정평가사업 시행대상 여부
오피스텔 상업용건물	수도권, 광역시, 세종시 소재 오피스텔과 연면적 3,000m2 또는 100호 이상 상업용 건물 가격(토지 포함): 국세청장	해당 사업 없음
고시되지 않은 건물	건물 기준시가 계산방법 고시(토지는 개별공시지가 활용): 국세청장	해당

3. 관련 절차

(1) 감정평가

과세관청은 납세자에게 어떤 물건에 대하여 감정평가를 진행하 것인지를 기록된 안내문을 발송합니다. 그리고 법률에 따라 공신력을 가지고 있는 2개 이상의 감정평가법인을 통해 감정평가를 진행하고 평가가 완료되면 재산평가심의위원회로부터 감정가액의 적정성, 가격변동 요인 등을 심의받습니다. 심의위원회로부터 해당 평가가액이 시가로 인정받으면 감정가액으로 상속 및 증여세 재산가액으로 평가합니다.

(2) 납세자의 이의 제기

납세자는 재산평가심의위원회 시가 인정 심의 시 의견을 표명할 수 있으며, 상속, 증여세 결정 과정에서는 사전 권리구제 제도인 과세전적부심사 및 사후 권리구제 제도인 이의신청, 심사, 심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있습니다.

4. 감정평가에 소요되는 비용 부담 및 평가에 따른 가산세 여부

(1) 감정평가대상으로 과세관청이 선정하여 감정평가하는 경우 그에 따른 감정평가 수수료 등 모든 비용은 국세청이 부담합니다.

(2) 과세관청에서 감정가액으로 평가함에 따라 납세자가 신고한 평가액보다 상속 또는 증여재산 가액이 높아져서 추가 납부세액이 발생하는 경우에도 신고불성실 및 납부지연가산세는 부과하지 않습니다.

관련 법률 및 예규 판례

1. 관련 법률 등

상속세증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2010. 1. 1. 개정)

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

상속세증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조
에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

2. 관련 예규 및 판례

기획재정부 재산세제과-92, 2021.01.27

[제목]
상속개시일을 가격산정기준일로 하고, 감정가액평가서작성일을 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한사이로 하여 2개 감정기관에서 감정평가받은 가액을 평가심의위원회에 회부하는 경우, 평가심의위원회의 심의대상에 해당함

적부2020-0071, 2020.11.06

[제목]
개정된 상속세및증여세법령에 따라 법정결정기한 이내에 거래사례비교법으로 감정평가하여 평가심의위원회의 심의를 거쳤고, 그 가액은 수익환원법으로 지지되는 것으로 나타나므로 감정가액을 시가로 볼 수 있음

에필로그

상기 관련 예규와 적부심사를 봤을 때 자산가분들이 보유하고 있는 일명 꼬마빌딩이라고 불리는 상업용 건물과 같은 부동산을 자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 증여하는 방법이 이전과 달리 무작정 가능하기만 할 것으로 보이진 않습니다. 따라서 증여 또는 상속을 앞두고 있는 증여자나 피상속인 또는 수증자나 상속인은 해당 자산의 적정 시가에 대한 사전 조사와 더불어 상증세의 몇 안 되는 혜택 중 하나인 신고세액공제 등을 종합적으로 검토하여야 합니다.